换房退还个税优惠政策再延续
楼市低迷之下，为了支持老百姓改善住房条件换房，中国第二次延续了换购住房退还个人所得税优惠政策。
1月14日，财政部 税务总局 住房城乡建设部发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（下称《公告》），决定从2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
上海国家会计学院副教授葛玉御告诉第一财经，上述《公告》延续了此前的政策，并没有新的变化。
2022年9月底，财政部 税务总局出台了上述居民换购住房退还个税优惠政策，政策执行期限为2022年10月1日至2023年12月31日。2023年底财税部门第一次延续了这一优惠政策，将其延长至2025年底。而今年初发布上述《公告》，则是第二次延续这一优惠政策。
不过，要想真正享受这一优惠政策，也需要满足相关条件，首先卖房时要交了个税，才能享受上述退还个税优惠。而实际上目前多种情形下，卖房并不用缴纳个税。
比如，根据财税部门相关政策，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。所谓“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。而“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。
另外，近些年房价有所下跌，而根据个人卖房计税方式，若房价亏损卖出，也可能不用缴纳个税。
根据相关规定，目前个人转让购入不满5年或家庭非唯一生活用房，以其转让收入额减除财产原值、转让住房过程中缴纳的税金和合理费用后的余额为应纳税所得额，按财产转让所得缴纳个人所得税，税率为20%。
葛玉御告诉第一财经，如果卖房者能够拿出当时房屋买入时相关价格凭证，如发票、契税完税证明等材料，能够证明卖出时亏损，应纳税额为负，也就不用缴纳个税。
但如果纳税人不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即转让收入的1%核定征税。
当然对部分居民来说，卖房若有盈利或者按上述1%核定征税，仍需要缴纳个税。而要享受上述个税退税，也需要满足相关条件。
根据上述《公告》，首先，纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围；其次，出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。
根据《公告》，居民新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
比如，小王出售现住房价格为200万元，按照上述1%核定征税，缴纳个税约为2万元。假设小王一年内在同一个城市自己购入新住房价格为300万元，由于新房价格大于现房价格，因此可以申请全额退还2万元个税。假设小王购入新房价格为150万元，则按照150万元/200万元=75%的比例，退还已经缴纳个税，也就是退税1.5万元。
对于卖房时缴纳个税的老百姓来说，换房后可获得退还个税，一定程度上减轻了税负。
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陈益刊
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